Doña Carolina Rodríguez Álvarez, abogada en Bufete Iribarren Abogados, despacho de Pamplona (Navarra), nos informa sobre los diferentes defectos que se pueden encontrar en la vivienda.
Durante la compraventa, generalmente nos surgen un sinfín de preocupaciones. Sin embargo, en lo último que pensamos es en la posibilidad de que el inmueble adquirido presente un defecto oculto. No obstante, esta situación es más común de lo que parece.
¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?
Un vicio oculto en una vivienda es el desperfecto que no es aparente a simple vista durante la compra de una propiedad pero que afecta a su funcionalidad o habitabilidad. Se caracterizan por: no ser evidentes a simple vista, haber existido en el momento de la compraventa (aunque su manifestación sea posterior) y que afecten a su habitabilidad o uso.
Estos desperfectos suelen descubrirse después de la compra y pueden incluir problemas estructurales, de fontanería, eléctricos o de otro tipo que no se detectan en una inspección inicial.
Ejemplos comunes de vicios ocultos:
- Estructurales: grietas en los cimientos, paredes o techos que no eran visibles antes de la compra.
- Fontanería: filtraciones y/o humedades en paredes o techos que no eran visibles antes de la compra.
- Eléctricos: problemas en las instalaciones eléctricas (interruptores o tomas de corriente defectuosas) que no eran visibles antes de la compra.
- Aislamiento: problemas con el aislamiento térmico o acústico que afectan a la habitabilidad de la vivienda que no se tuviera conocimiento antes de la compra.
¿Qué puedo hacer ante esta situación?
Si se descubren vicios ocultos, el artículo 1484 del Código Civil establece que el comprador puede optar por:
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Acción Redhibitoria |
Devolver la vivienda y solicitar la devolución del precio pagado |
6 meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490 CC) |
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Acción Estimatoria |
Conservar la vivienda y solicitar una reducción proporcional del precio pagado |
6 meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490 CC) |
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Acción por daños y perjuicios |
Pérdidas económicas y/o materiales que sufre el comprador. |
1 año desde el descubrimiento del vicio (artículo 1968 CC) |
Procedimiento a seguir
1º Identificación del defecto: tan pronto como se descubra el posible vicio oculto, se deberá documentar adecuadamente, es decir, es fundamental contar con pruebas y, en muchos casos, informes periciales que acrediten el alcance de los vicios ocultos para poder ser reclamados.
2º Notificación al vendedor: se deberá notificar al vendedor por escrito de manera fehaciente sobre los desperfectos (por ejemplo, a través de un Burofax) tan pronto como sean descubiertos.
3ª Acción legal: Si no se llegase a un acuerdo con el vendedor, se podrá iniciar una acción legal dentro del plazo establecido en la ley.
Consideraciones adicionales
Las viviendas nuevas también están sujetas a unas garantías legales específicas.
Desde BUFETE IRIBARREN, despacho multidisciplinar, nos preocupamos por sus problemas y queremos añadir a este artículo una última consideración. Con este apartado pretendemos que conozcan los plazos de los que disponen para reclamar los vicios constructivos. Para ello, consideramos esencial traer a colación el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Los vicios constructivos son defectos o fallos en la construcción de un edificio o vivienda que pueden afectar a su habitabilidad, seguridad o valor.
Es importante de cara a reclamarlos conocer la distinción entre plazo de garantía y plazo de prescripción.
El plazo de garantía es el periodo del tiempo en el cual se debe manifestar el vicio (varía según el tipo de defecto).
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TIPO DE DEFECTO |
PLAZO DE GARANTÍA |
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Defectos estructurales |
10 años |
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Defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad |
3 años |
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Defectos de terminación o acabado |
1 año |
El plazo de prescripción, en cambio, es el lapso de tiempo que tiene el consumidor para reclamar el daño desde la aparición del mismo (período en el que se debe presentar la reclamación judicial). Este plazo será de 1 año (artículo 1968 CC).
En resumen, los vicios ocultos, así como los defectos constructivos en una vivienda representan un riesgo importante y conocer las posibles soluciones es esencial para que cualquier persona que se encuentre con una situación como las descritas con anterioridad, pueda proteger sus derechos como comprador y asegurar un resarcimiento.
Llegamos al final del artículo de hoy y esperamos que haya sido de su agrado y le haya proporcionado información valiosa y relevante.
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